Co musisz wiedzieć, gdy kupujący jest obywatelem Litwy?

Czy obywatel Litwy potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania w Polsce?

To pytanie pojawia się bardzo często – zarówno wśród sprzedających, jak i wśród samych kupujących. Odpowiedź w większości przypadków jest pozytywna dla obu stron: obywatel Litwy co do zasady nie potrzebuje zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup mieszkania w Polsce.

Litwa jest członkiem Unii Europejskiej, a tym samym sygnatariuszem Porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym (EOG). Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, obywatele państw-stron umowy o EOG nabywają nieruchomości w Polsce na takich samych zasadach jak obywatele polscy. Obowiązek uzyskania zezwolenia ministra ich nie dotyczy.

Dotyczy to zakupu:

• samodzielnego lokalu mieszkalnego,
• lokalu użytkowego (np. garażu), jeśli jest funkcjonalnie związany z lokalem mieszkalnym i prowadzi do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych kupującego.

Jednak jest jeden istotny wyjątek – i właśnie on sprawia, że wiele transakcji z udziałem obcokrajowców, także obywateli UE, niespodziewanie wymaga uzyskania zezwolenia.

Kiedy jednak zezwolenie jest wymagane – działka wewnętrzna jako osobna nieruchomość

Sytuacja komplikuje się, gdy sprzedawane mieszkanie objęte jest nie tylko udziałem w gruncie pod budynkiem, ale dodatkowo udziałem w tzw. działce wewnętrznej – drodze wewnętrznej, ciągu pieszym, placu zabaw, terenie rekreacyjnym lub innym terenie osiedlowym, który ma założoną osobną księgę wieczystą.

Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji stoi na stanowisku, że taka działka stanowi odrębną nieruchomość w rozumieniu prawa – i nabycie w niej udziału wymaga zezwolenia ministra, nawet jeśli kupujący jest obywatelem UE i nabycie lokalu mieszkalnego jako takiego zezwolenia nie wymaga.

Obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA dotyczy m.in.:

• dróg wewnętrznych z wydzieloną księgą wieczystą,
• ciągów pieszych i terenów komunikacyjnych objętych odrębną KW,
• placów zabaw i terenów rekreacyjnych z osobną KW,
• hal garażowych z wydzieloną KW i osobnym numerem działki,
• miejsc postojowych w hali garażowej objętej osobną księgą wieczystą.

Ważne: Zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia dotyczy wyłącznie nabycia lokalu mieszkalnego. Nie rozciąga się automatycznie na udział w odrębnej nieruchomości gruntowej, nawet jeśli jest ona funkcjonalnie związana z budynkiem.

Czym jest udział w działce wewnętrznej?

Na wielu osiedlach – szczególnie tych budowanych po 2000 roku – deweloperzy wydzielają nie jedną, ale kilka działek gruntu. Budynek mieszkalny stoi na jednej działce objętej jedną KW, natomiast drogi wewnętrzne, parkingi i tereny zielone tworzą odrębne działki z odrębnymi księgami wieczystymi.

Każdy właściciel lokalu nabywa wówczas dwa tytuły prawne do gruntu:

1. Udział w nieruchomości gruntowej pod budynkiem (jako prawo związane z własnością lokalu – art. 3 ustawy o własności lokali).
2. Udział w odrębnej działce wewnętrznej (jako samodzielne prawo do nieruchomości gruntowej).

Dla polskiego kupującego to rozróżnienie nie ma żadnego znaczenia. Dla obcokrajowca – nawet obywatela UE – może okazać się kluczowe i spowodować konieczność ubiegania się o zezwolenie MSWiA.

Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma udział w działce wewnętrznej? Należy dokładnie przeanalizować:

• treść aktu notarialnego lub umowy deweloperskiej,
• odpis z księgi wieczystej lokalu (dział I – oznaczenie nieruchomości),
• odpisy KW działek sąsiednich powiązanych z osiedlem,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dobry pośrednik nieruchomości weryfikuje to na etapie przygotowania oferty – zanim dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej.

Jak wygląda procedura uzyskania zezwolenia MSWiA?

Jeśli transakcja wymaga zezwolenia, kupujący – obywatel Litwy – musi złożyć wniosek do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Krok 1 – Złożenie wniosku

Wniosek składa się do Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA (ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa). Nie ma obowiązującego urzędowego formularza, ale wniosek musi zawierać wszystkie informacje wymagane ustawą i rozporządzeniem MSWiA z 20 czerwca 2012 r. Wniosek powinien zawierać m.in.: dane cudzoziemca (imię, nazwisko, obywatelstwo, adres zamieszkania), dane nieruchomości (numer KW, adres, powierzchnia, numer działki), wskazanie celu nabycia oraz informacje o powiązaniach z Polską (pobyt, praca, rodzina, polskie korzenie).

Krok 2 – Opłata skarbowa

Do wniosku należy dołączyć dowód uiszczenia opłaty skarbowej. Wynosi ona łącznie około 2 000 zł i obejmuje opłatę za wydanie zezwolenia, promesy, pełnomocnictwa i zaświadczenia.

Krok 3 – Postępowanie administracyjne

MSWiA przeprowadza postępowanie administracyjne i wydaje decyzję. Ministerstwo bada m.in. czy nabycie nieruchomości nie zagraża obronności, bezpieczeństwu lub porządkowi publicznemu oraz czy cudzoziemiec wykazuje więzi z Polską.

Krok 4 – Wydanie decyzji

Od 1 stycznia 2025 r. MSWiA stosuje Publiczną Usługę Rejestrowanego Doręczenia Elektronicznego (PURDE). Na wniosek strony możliwe jest doręczenie decyzji w formie papierowej.

Krok 5 – Akt notarialny

Po uzyskaniu zezwolenia strony podpisują umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Następuje wpis prawa własności i ewentualnej hipoteki do ksiąg wieczystych.

Promesa – wygodne rozwiązanie dla kupującego i sprzedającego

Zanim zezwolenie zostanie wydane, kupujący może ubiegać się o promesę – przyrzeczenie wydania zezwolenia. Promesa jest szczególnie przydatna gdy:

• nie są jeszcze znane ostateczne dane nieruchomości (np. kupno od dewelopera, przed wyodrębnieniem lokalu),
• kupujący chce zabezpieczyć swoją pozycję w negocjacjach ze sprzedającym,
• strony chcą podpisać umowę przedwstępną przed wydaniem właściwego zezwolenia.

Ważne: Promesa jest ważna 12 miesięcy od jej wydania. Nie zastępuje zezwolenia i nie uprawnia sama w sobie do zawarcia umowy przenoszącej własność. Po jej uzyskaniu nadal konieczne jest złożenie wniosku o właściwe zezwolenie.

Koszty i czas oczekiwania

Wskazówka dla sprzedającego: Czas oczekiwania na zezwolenie warto uwzględnić już w umowie przedwstępnej – ustalając odpowiednio długi termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Dobrą praktyką jest zawarcie warunku zawieszającego (uzależnienie skuteczności umowy od uzyskania zezwolenia).

Rola pośrednika przy transakcji z obcokrajowcem

Transakcje z udziałem cudzoziemców wymagają od pośrednika nieruchomości szczególnej staranności.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej:

• weryfikacja stanu prawnego nieruchomości – sprawdzenie, czy lokal jest objęty udziałem w działce wewnętrznej z osobną KW,
• ustalenie, czy transakcja wymaga zezwolenia MSWiA,
• poinformowanie obu stron o wymogach prawnych i szacowanym czasie realizacji,
• przygotowanie umowy przedwstępnej uwzględniającej specyfikę transakcji z obcokrajowcem.

W trakcie procesu:

• koordynacja terminów z uwzględnieniem czasu oczekiwania na decyzję administracyjną,
• współpraca z notariuszem i ewentualnym pełnomocnikiem kupującego,
• bieżące informowanie stron o postępie sprawy.

Przy akcie notarialnym:

• zapewnienie tłumacza przysięgłego (jeśli kupujący nie włada językiem polskim),
• weryfikacja kompletności dokumentów przed podpisaniem aktu.

W biurze mKWADRAT Nieruchomości w Ełku zapewniamy pełną obsługę transakcji z udziałem obcokrajowców – od weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, przez doradztwo w zakresie procedur MSWiA, aż po koordynację podpisania aktu notarialnego. Zapraszamy: nieruchomosci.kupuje.net

Najczęstsze błędy w transakcjach z cudzoziemcami

1. Brak weryfikacji struktury prawnej działek – przeoczenie udziału w działce wewnętrznej z osobną KW to najczęstszy problem, prowadzący do zablokowania transakcji tuż przed podpisaniem aktu.
2. Niedostosowanie terminu w umowie przedwstępnej – nieprzewidzenie czasu na uzyskanie zezwolenia MSWiA może skutkować koniecznością aneksowania umowy lub utratą zadatku.
3. Brak tłumacza przysięgłego – akt notarialny wymaga, aby cudzoziemiec nierozumiejący języka polskiego był obecny wraz z tłumaczem przysięgłym.
4. Podpisanie umowy rezerwacyjnej bez konsultacji prawnej – umowa rezerwacyjna bywa mylona z umową przedwstępną; warto doprecyzować jej skutki przed wpłatą rezerwacji.
5. Nieuwzględnienie dodatkowych kosztów – podatek PCC (2% wartości nieruchomości), opłaty notarialne, koszty tłumaczeń i obsługi prawnej mogą stanowić kilka procent wartości transakcji.

FAQ – najczęstsze pytania

Czy obywatel Litwy może swobodnie kupić mieszkanie w Polsce? Tak – jako obywatel UE/EOG korzysta z tych samych uprawnień co Polacy i co do zasady nie potrzebuje zezwolenia MSWiA. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy transakcja obejmuje udział w odrębnej nieruchomości gruntowej (np. działka wewnętrzna z osobną KW).

Co to jest działka wewnętrzna z osobną księgą wieczystą? Jest to wydzielona działka (droga wewnętrzna, plac, teren rekreacyjny), która ma założoną odrębną KW i nie stanowi gruntu pod budynkiem mieszkalnym. Nabycie udziału w takiej działce traktowane jest przez MSWiA jako nabycie odrębnej nieruchomości – i wymaga zezwolenia.

Ile kosztuje zezwolenie MSWiA? Opłata skarbowa wynosi ok. 2 000 zł. Do tego dochodzą ewentualne koszty tłumaczeń przysięgłych dokumentów i obsługi prawnej.

Jak długo czeka się na zezwolenie MSWiA? Czas oczekiwania wynosi zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od złożoności sprawy i obciążenia ministerstwa.

Czy sprzedający musi robić cokolwiek w sprawie zezwolenia? Nie – wniosek o zezwolenie składa kupujący. Sprzedający powinien jednak odpowiednio dostosować warunki umowy przedwstępnej (termin zawarcia umowy przyrzeczonej) i udostępnić kupującemu niezbędne dokumenty dotyczące nieruchomości.

Czy promesa zastępuje zezwolenie? Nie. Promesa to przyrzeczenie wydania zezwolenia – po jej uzyskaniu kupujący musi złożyć odrębny wniosek o właściwe zezwolenie. Promesa jest ważna 12 miesięcy.

Co grozi, jeśli transakcja zostanie przeprowadzona bez wymaganego zezwolenia? Umowa nabycia nieruchomości zawarta bez wymaganego zezwolenia jest nieważna z mocy prawa.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania obywatelowi Litwy jest w większości przypadków prosta i nie wymaga żadnych dodatkowych formalności – Litwa należy do UE i EOG, więc jej obywatele korzystają w Polsce z pełnej swobody nabywania nieruchomości.

Kluczowym wyjątkiem jest sytuacja, gdy lokal posiada udział w działce wewnętrznej objętej osobną księgą wieczystą (droga wewnętrzna, plac, teren rekreacyjny). W takim przypadku – nawet dla obywatela UE – wymagane jest zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Wczesne rozpoznanie tej kwestii przez pośrednika nieruchomości pozwala uniknąć problemów i sprawnie przeprowadzić transakcję. Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości obcokrajowcowi lub masz pytania dotyczące stanu prawnego swojego lokalu – skontaktuj się z biurem mKWADRAT Nieruchomości w Ełku. Pomożemy zweryfikować dokumentację i bezpiecznie przeprowadzić całą transakcję.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach wymagających indywidualnej oceny prawnej zalecamy konsultację z radcą prawnym lub adwokatem. Źródła: ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców; rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r.; oficjalne stanowisko MSWiA; gov.pl.